Жилой рынок: положительные итоги при неясных перспективах
Лента новостей
Российские девелоперы активизировались: в феврале новостроечные премьеры состоялись в 12 из 17 городов-миллионников. Да и покупатели вроде бы тоже зашевелились: в четвертом квартале 2026 года крупнейшие рынки страны находились в состоянии, близком к балансу спроса и предложения. Вот только дальше что?
Мартовские итоги еще не подведены, а в феврале в российских миллионниках в продажу (без учета проектов реновации и новых корпусов в ранее запущенных проектах) вышли 28 новостроечных проектов с 43 корпусами на старте — соответственно, на 40% и 53,6% больше, чем было в январе, свидетельствуют подсчеты системы мониторинга и аналитики недвижимости bnMAP.pro*. По сравнению с февралем 2025 года число новых проектов выросло на 27,3% (было 22), число корпусов на старте продаж — на 13,2% (было 38).
Проектная площадь жилья по корпусам в феврале составила 478,5 тысячи квадратных метров — это вдвое больше, чем в нынешнем январе, и на 5,8% больше, чем в феврале 2025 года. Проектное число квартир — 9483, что почти вдвое больше, чем в январе (4844), хотя на 8,7% меньше, чем в феврале 2025 года (10 382).
По данным аналитиков, премьеры состоялись в 12 городах-миллионниках из имеющихся в стране 17 (не зафиксировано новых проектов на первичном рынке в Воронеже, Краснодаре, Казани, Перми и Челябинске). Год назад «прибавлением в семействе новостроек» могли похвастать только семь мегаполисов России. По числу февральских новинок лидирует Санкт-Петербург: их семь с девятью корпусами на старте, в которых запроектированы 1983 лота суммарной площадью 88,8 тысячи квадратных метров. Однако по проектной площади жилья в стартовавших корпусах на первом месте Тюмень, где в феврале вышли три ЖК с 11 корпусами, в которых запроектированы 2226 лотов площадью 117,4 тысячи квадратов. Москва занимает только третью строчку по проектной площади жилья: два проекта с двумя корпусами на старте, 68,7 тысячи квадратных метров, 945 лотов (тут, правда, необходимо еще раз подчеркнуть, что объекты реновации в подсчетах не учитывались).
В прежние времена рост числа проектов, проектной площади, квартир — все это вызывало бы только положительные эмоции. А теперь даже не знаешь, радоваться или погодить: согласно статистике Единого ресурса застройщиков по затовариванию новостройками за период с 1 июля 2024 года по 1 января 2026 года, накопленная за 1,5 года разница между выводом новых проектов и продажами составила в стране 268 275 квартир. Да, как отмечают эксперты ЕРЗ.РФ, «темпы затоваривания в четвертом квартале продемонстрировали отрицательную динамику и составили минус 39 372 новых лота. Таким образом, впервые за последние периоды рынок новостроек показывает признаки стабилизации. Основной причиной снижения стал существенный рост продаж новостроек на фоне слухов о предстоящем ухудшении условий семейной ипотеки. Однако в ряде регионов перепроизводство продолжило рост».
Пятерка регионов с максимальным затовариванием по сравнению с третьим кварталом 2025 года осталась неизменной, хотя динамика в них различается. Например, в Ростовской области, которая вроде бы закрепилась на первом месте, затоваривание все-таки снизилось на 882 квартиры, что, по мнению аналитиков, может свидетельствовать о постепенной стабилизации рынка. А вот в занимающем второе место Краснодарском крае уровень затоваривания достиг отметки 28 126 квартир (+997 за квартал): регион является одним из крупнейших рынков с растущим перепроизводством.
Увы, один из наиболее значительных приростов показала и «бронзовая» Свердловская область: 4913 квартир за квартал. В итоге накопленный показатель затоваривания достиг отметки 27 058 лотов. В плюс ушла и замыкающая топ-5 Республика Башкортостан: после снижения в третьем квартале регион нарастил затоваривание на 304 квартиры — до 16 936 лотов. Зато в расположившейся на четвертом месте Ленинградской области, наоборот, показатель затоваривания за квартал снизился до 18 742 квартир (минус 3145 лотов).
«Самый быстрый рост затоваривания за квартал, кроме Свердловской области, зафиксирован в Республике Адыгея (плюс 9083 квартир, до 12 026 лотов), Чеченской Республике (плюс 5993 квартиры, до 14 948 лотов) и Кабардино-Балкарской Республике (плюс 4183 квартиры, до 8994 лотов). Во всех этих регионах активный вывод новых проектов существенно опережает темпы продаж, что повышает риски накопления непроданных квартир», — делятся подробностями эксперты.
Лишь девять регионов России по состоянию на начало 2026 года имеют отрицательное затоваривание. Лидера, наверное, все назовут с ходу: Москва, где продажи по ДДУ и ДКП за исследуемые 1,5 года превысили вывод новых проектов на 54 844 квартиры (минус 22 768 за четвертый квартал). На втором месте Московская область: за счет повышения продаж затоваривание в Подмосковье за квартал сократилось на 8870 квартир (до минус 15 652). Замыкает тройку Санкт-Петербург, где затоваривание снизилось на 6195 лотов и составило минус 9195 квартир. Оставшиеся места в пятерке лидеров занимают Тульская и Рязанская области, также к регионам с отрицательным затовариванием относятся Тверская, Новосибирская, Амурская области и Республика Калмыкия.
Общую ситуацию на российском рынке вполне описывает выражение «плюс-минус». Ну правда, если в Калининградской, Нижегородской, Челябинской областях, Пермском крае затоваривание растет, то в Воронежской и Тюменской областях, Ставропольском крае, Приморье, Крыму — наоборот, падает. Но в целом, по словам руководителя ЕРЗ Кирилла Холопика, крупнейшие строительные рынки в четвертом квартале минувшего года находились в состоянии, близком к балансу спроса и предложения, и в 2026 год вступили уверенной поступью.
Вот только вопрос: а дальше что? Бизнес ФМ уже приводила данные Объединенного кредитного бюро, согласно которым за февраль банки выдали россиянам 65,93 тысячи жилых кредитов — по сравнению с январем количество выдач сократилось на 25%, а их объем — на 41%. Да, год к году показатели ушли в плюс на 22% и 8% соответственно, однако, как считают аналитики, это никого не должно вводить в заблуждение. «Февраль прошлого года был отмечен одним из самых низких показателей количества выдач за последние несколько лет. Если же сравнивать с четвертым кварталом 2025 года, когда ежемесячный объем ипотечного кредитования составлял в среднем 615 млрд рублей, то февраль 2026 года не достиг и половины от этого уровня», — поясняют в ОКБ. И особо отмечают тот факт, что в феврале доля нового жилья упала до 27% от общего количества и 40% от общего объема ипотечных кредитов, то есть вторичка оттянула на себя внушительные 73% и 60%. Год назад новостроечные показатели находились на уровне 56% по количеству и 68% по объему, но теперь почти три четверти ипотечных кредитов выдаются на готовое жилье.
Как отмечают в bnMAP.pro, например, в Московском регионе февральский спрос на новостройки* не просто сократился, а резко сократился. «По итогам последнего месяца зимы 2026 года на первичном рынке Москвы, Новой Москвы и Московской области зарегистрированы 6902 лота в сделках, суммарная площадь лотов составила 334,4 тысячи квадратных метров. Даже по сравнению с январем спрос сильно снизился: количество зарегистрированных лотов упало на 31%, а суммарная площадь — на 24,7%», — рассказывают эксперты. Причем, если Москва в старых своих границах по числу сделок ушла в минус на 24,3%, то Новая Москва — на 38,3%, а Подмосковье — на 34,2%.
«В предыдущие месяцы, особенно в декабре, мы фиксировали резкий рост спроса, в феврале произошла коррекция и сильное снижение числа лотов в сделках. Главная причина — ажиотаж из-за опасения изменений условий по семейной ипотеке. При этом максимальное сокращение доли ипотечных сделок в феврале отмечено в старой Москве: — 12 процентных пунктов к январю, до 51% в общей структуре по числу лотов в сделках. В Новой Москве доля ипотек снизилась на 9 п. п. к январю, в Московской области — на 7 п. п. Можно констатировать, что рынок оказался не готов к изменению условий основной поддерживающей программы», — считает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Так что какими будут итоги следующего квартала по части затоваривания российского рынка новостроек — посмотрим.
* Есть в распоряжении Бизнес ФМ
Рекомендуем:
Рекомендуем:
