Рынок недвижимости готовится к стрессовым ценам на нефть

Правительство РФ готовит два проекта бюджета. Стресс-сценарий предусматривает резкое снижение цен на нефть — до 60 долларов за баррель. BFM.ru опросил участников рынка, что будет с рынком недвижимости и строительством при таком развитии событий

Премьер Дмитрий Медведев поручил разработать стресс-бюджет на 2013 год, сообщает газета «Ведомости» со ссылкой на источники в Минфине. Надо сказать, что «обычный» проект бюджета на следующий год рассчитывается исходя из цены на нефть в 90 долларов за баррель.

21 июня на торгах в Нью-Йорке цена августовских фьючерсов на североморскую нефтяную смесь марки Brent опустилась на 1,1 доллара, или на 1,19% — до 91,59 доллара за баррель. Накануне вечером стало известно, что коммерческие запасы нефти в США за минувшую неделю выросли на 2,86 миллиона баррелей.

По мнению аналитиков, Bank of America Merill Lynch, если Греция выйдет из еврозоны неконтролируемым образом, то нефть может подешеветь до 60 долларов. Традиционно снижение цен на нефть влечет за собой падение курса рубля: оно может составить до 30%, и в этом случае доллар подорожает до 40 рублей, превысив верхнюю границу коридора ЦБ на два рубля.

Опрошенные BFM.ru эксперты рынка недвижимости предполагают, что рынок недвижимости будет реагировать так же, как в 2008-2009 годах.

Девелоперы предсказывают заморозки

Илья Байбус, директор по развитию бизнеса RD Construction Management: «Ситуация будет полностью аналогична той, что была в 2008 году. Тогда рубль тоже вел себя весьма неоднозначно, сдавая позиции евро и американскому доллару. В нашей компании во время кризиса 2008 года из 10 проектов было приостановлено 8 (все были в итоге реализованы, как только ситуация стабилизировалась). Стоимость услуг на строительном рынке в 2008 году снизилась на 15-20% и до сих пор возвращается к докризисным показателям. Мы предполагаем, что в случае резкого падения рубля арендаторы попытаются пересмотреть свои валютные договоры аренды, снизится активность как арендного бизнеса, так и строительного, так как многие девелоперы предпочтут отложить свои затраты до лучших времен».

Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP: «Некоторые застройщики изначально в стоимость квадратного метра закладывают риски роста инфляции и колебания валют, но эта «страховка» распространяется лишь на небольшие изменения. В качественных домах, как правило, используются импортные фасадные, отделочные материалы, инженерные системы и многое другое. Поэтому серьезный рост [курса] валют существенно скажется на уровне себестоимости, и девелоперам придется либо повышать цены, либо терять доходность по проекту».

Василий Ткачев, операционный директор подразделения «Полимерная изоляция» корпорации «ТехноНИКОЛЬ»: «В такой ситуации российский рынок строительных материалов сократится, но вряд ли падение составит более 15%. Большего падения ждать не стоит, поскольку в России низкий уровень обеспеченности граждан жильем, а также дорожной и торговой инфраструктурой, и этот дефицит поддержит спрос. Мы продолжим инвестировать в новые проекты, поскольку в России еще есть большой объем внутреннего неудовлетворенного спроса на строительные материалы»,

Кредитная политика ухудшится

Иван Потехин, генеральный директор ГК «Эспро»: «Худший сценарий отразится на рынке недвижимости самым негативным образом. Банки будут вынуждены серьезным образом корректировать свою кредитную политику в пользу краткосрочного кредитования и сокращать вложения в строительные проекты. Это может привести к замораживанию проектов.

Что касается рынка нежилой недвижимости, то здесь определенно произойдет коррекция: значительное количество проектов не сможет быть реализовано, поскольку структура финансирования подобных проектов формируется в значительной степени за счет долгосрочных источников финансирования, банковские кредиты достигают в среднем 70% совокупного бюджета проекта. Также очевидно, что банки, в силу вышеописанных трудностей с ресурсами, наверняка ограничат свои ипотечные программы, чем лишат значительную часть потенциальных покупателей возможности приобретения жилья».

Дмитрий Монастыршин, заместитель начальника отдела анализа предприятий и отраслей инвестиционного департамента Промсвязьбанка: «Падение цен на нефть приведет к реализации сценария конца 2008 – начала 2009 годов, но в более мягкой форме. Мы увидим снижение курса национальной валюты, рост процентных ставок по кредитам, ухудшение финансового состояния заемщиков, затруднения с погашением кредитов, убытки банков по просроченным кредитам.

В то же время мы не ожидаем ни такого сильного падения цен на нефть, как это было в 2008-2009 годах, ни таких разрушительных последствий этого снижения. В течение последних трех лет уже произошло списание убыточных инвестиционных проектов, и финансирование новых сделок начиналось на более консервативных условиях.

Доля кредитов банков строительному сектору зависит от стратегии банка. В кредитных портфелях некоторых банков кредиты девелоперам вообще отсутствуют. В целом доля кредитов девелоперам в кредитном портфеле банков составляет порядка 20%, что соответствует доле этого сектора в ВВП России».

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»: «Наиболее жесткое «приземление» ждет рынок ипотечного кредитования: здесь число выдаваемых кредитов сократится в разы. Однако проблем с существующими заемщиками будет меньше, чем в кризис 2008 года, так как доля валютных кредитов в несколько раз меньше, да и средний размер кредитов меньше, чем тогда».

Спрос будет падать постепенно

Падение курса рубля в начале лета уже привело к тому, что инвесторы обратили больше внимания на инвестиции в недвижимость. По данным ряда компаний, спрос на первичном рынке за последнее время вырос более чем на 20%, росли объемы сделок на загородном рынке, особенно элитном. Однако в случае дальнейшего снижения курса рубля можно ожидать не очень быстрого, но значительного снижения цен и на недвижимость, уверены аналитики.

Марат Манасян, генеральный директор Retail Row: «В самом начале развития кризиса, вполне вероятно, объём покупок на рынке недвижимости может вырасти из-за желания наших состоятельных соотечественников спасти свои рублёвые сбережения от обесценивания с помощью приобретения жилья. Но после непродолжительного ажиотажа — из-за сокращения числа покупателей, продолжающегося роста «ценника» на жильё и уменьшения доступного по цене предложения — количество сделок в сегментах бизнес- и комфорт-класса резко снизится.

Прошлые кризисы показали, что российские граждане, способные купить элитную недвижимость, продолжали ее покупать. Спрос на неё с их стороны, полагаю, не уменьшится даже при серьёзном падении рубля. Весь вопрос будет в объёме предложения на рынке, сформировавшемся к тому моменту. Предложение будет ограничено из-за удорожания себестоимости проектов, и как следствия, заморозки и приостановки некоторых из них».

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»: «Если цена нефти упадет до 60 долларов за баррель завтра, то еще до конца года на рынке жилья не будет заметно существенных изменений. Перемены проявятся не раньше чем через полгода. Рынок неминуемо поползет вниз, стабильными останутся (возможно, даже немного вырастут) цены только на готовые новостройки».

Цены будут снижаться

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»: «Цены на жилье как на первичном рынке (в первую очередь), так и на вторичном, поползут вниз. Особенно этот процесс затронет насыщенные и динамично развивающиеся рынки, например, первичный рынок Подмосковья. В то же время рынок новостроек Москвы может почти не заметить ухудшения ситуации, он и сейчас в стагнации. Снижение рублевых цен на жилье не будет катастрофичным, я оцениваю, что снижение цен не будет больше 20%, а скорее всего, снижение цен на жилье будет сопоставимо со снижением уровня доходов населения».

Юрий Кочетков, ведущий аналитик DOMGEO.ru: «В случае достаточно медленного снижения цены на нефть и, соответственно, роста курса доллара девелопмент, который ведет расчеты в рублях, пострадает на первом этапе не слишком сильно. Однако в долгосрочной перспективе, вследствие стагнации экономики и сокращения уровня внутреннего кредитования, произойдет определенное снижение и рублевых цен на недвижимость на 15-17%.

Наиболее сильно пострадают те сегменты, которые завязаны на ипотечное кредитование: новостройки эконом-класса и вторичный рынок недвижимости в целом, так как и давать, и брать кредиты будут с гораздо меньшей охотой».

Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Realty: «Во время кризиса 2008-го года столичный рынок недвижимости «просел» во всех своих сегментах, в том числе и в элитном секторе. В случае серьёзного и продолжительного падения цены нефти значительно снизятся объёмы валютной выручки, что приведёт к уменьшению платёжеспособного спроса во всех сегментах. Очень многие проекты в тот период были заморожены или остановлены, а оставшиеся «в живых» подешевели на 40-45% от их докризисной стоимости. Возможно, вторичный рынок элитного жилья пострадает чуть меньше остальных, поскольку цены здесь номинируются в долларах и нет длительного «разрыва» в передаче прав на недвижимость».

Спрос на офисную недвижимость сократится

Ирина Сингаевская, заместитель по финансам генерального директора бизнес-парка Nagatino i-Land: «Конечный потребитель коммерческой недвижимости в случае кризиса «затаится»: у кого-то не будет средств и встанет вопрос выживания собственной компании и сокращения персонала, тут уж не до новых офисов, а кто-то будет ждать гипотетического «дна» в надежде купить дешевле. Что касается Москвы, то, спрос на офисную недвижимость, безусловно, снизится. Тем не менее, учитывая отсутствие новых проектов, запрет на строительство внутри ТТК, расторжение массы инвестконтрактов и постепенное вымывание предложения с рынка, есть надежда, что падение не будет столь жестким, как в 2008 году».

Денис Колокольников, председатель cовета директоров группы компаний RRG: «С большой вероятностью, снижение цены на нефть до такой цифры [60 долларов за баррель] повлечет за собой падение фондового рынка, падение рубля к бивалютной корзине, общую дестабилизацию экономики. Для рынка коммерческой недвижимости самым вероятным сценарием будет приближение к той картине, которую мы наблюдали в 2008 году (хоть и в меньшей степени, чем тогда): снижение ставок, повышение объема вакантных площадей, стагнация».

Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России: «Если стоимость рубля упадет до 40 рублей за доллар, это отразится на покупательской способности потребителя, закупочной стоимости товаров и сумме арендной платы. Арендная плата в ритейле прямо привязана к доллару, и арендная плата в рублях вырастет. Товары могут из-за этого подорожать на 25-30%. Думаю, что многие ритейлеры прекратят свою деятельность. Влияние курса валют куда меньше отразится на сегменте офисов, особенно на его премиальном сегменте — как правило, договоры аренды здесь заключаются на 5 лет, с фиксированной арендной платой, на которую не влияет изменение курса. Соответственно, оттока арендаторов в люксовом сегменте наблюдаться не будет».