Недоступный рефинанс

ЦБ 19 июня может еще снизить ключевую ставку. А она оказывает прямое влияние на ставку по проектному финансированию. Но почему застройщики считают рефинансирование своих кредитов практически невозможным?

На 19 июня назначено следующее заседание совета директоров Банка России, на котором рассмотрят вопрос об уровне ключевой ставки. Экономисты уверены, что при развитии ситуации в соответствии с базовым прогнозом ставка может быть снижена.

Естественно, решение, как напоминает «Финам.ру», будет принято с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции, развития экономики на прогнозном горизонте, оценки рисков со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков.

Участникам одной из онлайн-конференций, организованных ВТБ, предложили ответить на вопрос, на сколько могут снизить текущую ключевую ставку в 5,5%. 41% респондентов сказали, что до 5%, 45% — что даже до 4%.

Для ипотечных заемщиков дальнейшее снижение ключевой ставки, как правило, означает возможность взять кредит под более низкие проценты или рефинансировать ранее оформленную ипотеку. И коснется это многих. Как свидетельствуют данные Росреестра, по итогам первого квартала 2020 года доля ипотеки в сделках на первичном рынке жилья достигла почти 60%, и это наивысший показатель с 2015 года. А сколько еще на руках ранее взятых ипотечных кредитов, которые можно будет переоформить на более выгодных условиях!

У застройщиков все чуть сложнее. Как объясняет вице-президент по экономике и финансам группы «Эталон» Илья Косолапов, проектное финансирование застройщиков банки осуществляют по схеме «ключевая плюс маржа» или «ключевая плюс маржа плюс зашитая цена хеджирования». Застройщик вправе выбрать одну из двух схем или выбрать фиксированную ставку, но заключить допсоглашение, разрешающее в дальнейшем перевести ее в плавающую. Но в любом случае влияние ключевой ставки на ставку по проектному финансированию самое непосредственное, так что чем ниже ключевая — тем выгоднее могут быть условия кредитования.

А вот с рефинансированием пока не складывается. Проекты бывают разные, в том числе отчаянно долгие, на реализацию которых требуется десять лет и больше, поэтому застройщикам приходится очень внимательно изучать кредитные условия своего банка и возможность путем рефинансирования кредита замены его на другой. Как отмечает Илья Косолапов, законодательных ограничений вроде бы нет, но существуют два фундаментальных технических ограничения, которые делают процесс замены банка практически невозможным.

Илья Косолапов вице-президент по экономике и финансам группы «Эталон» «Первое — это существующая структура залогов. Предоставляя проектное финансирование, банк практически забирает в залог все, что есть, включая акции самого застройщика, имущественный комплекс, если он есть, определенные договоры-поручительства внутри группы, если это предполагается. Таким образом, новый банк, который замещает старый банк, не будет иметь на входе аналогичное обеспечение — банк, который является первым финансирующим банком, естественно, отпустит залоги только после того, как с ним полностью рассчитались».

Второе препятствие, которое Илья Косолапов называет еще более серьезным, — собственно договоры долевого участия.

«В договорах ДДУ заранее прописывается для счетов эскроу тот банк, который предоставлял первым проектное финансирование. И если мы банк меняем — опять же никто не запрещает сейчас законодательно (да и, наверное, внутри банковских договоров этого не будет) замену эскроу. Но по большим проектам, можно себе представить, это могут быть сотни, тысячи дольщиков, с которыми надо переподписать договоры долевого управления, их всех найти, собрать, обязать подписать все соглашения. Плюс потом — самое, наверное, сложное — обеспечить, чтобы они еще платили свои платежи (если, например, была отсрочка) на новые счета. Поэтому, если просуммировать: да, теоретически замена банка возможна, но практически это очень сложное упражнение».

К сожалению, еще один пример из анекдота про «Имею ли я право?..» и «Могу ли я?..» Имеете. Но не можете. Нет, если прямо упереться, не исключено, что все получится, но пока особо упираться ни у кого желания, судя по всему, не возникает.