Трансформация формата, часть II: бывший ТЦ, будущий склад — экономика превращения

— Главной причиной всех трансформаций рынка коммерческой недвижимости, которые происходят последние несколько лет, является стремительное развитие сегмента e-commerce. По оценке Data Insight, в 2020 году российский рынок e-commerce рос быстрее, чем во всем мире: рост составил 58%. По итогам прошлого года доля сектора в общем объеме продаж достигла порядка 10%. Тренд сохранится и в текущем, и следующем году, доля e-commerce в общем объеме рынка российской розницы продолжит расти и составит 14%, а оборот к концу 2022 года превысит 5,5 трлн рублей. Меняет рынок и поведение покупателей. Процесс начался уже давно, и пандемия стала в каком-то смысле катализатором. Ретейлеры за короткий срок смогли сформировать новую философию покупок в онлайне: это не только масштабная закупка раз в неделю и доставка крупногабаритных товаров, но и возможность удовлетворить повседневные, сиюминутные нужды. Скорость и стоимость доставки это позволяют.

— И к чему, по вашим оценкам, все это привело?

— Очевидно, что к росту числа покупателей и покупок (частоты заказов), что в свою очередь увеличило нагрузку на всю складскую и логистическую инфраструктуру. Если говорить про склады за территорией МКАД, то они быстро закончились, а если про склады внутри МКАД, то такая инфраструктура, по сути, находится в зачаточном состоянии. Она не исчерпала себя, ее просто не существовало! И сейчас рыночные реалии таковы: мы видим очень высокий неудовлетворенный спрос со стороны ретейлеров и логистических компаний на внутригородские склады. В то же самое время на территории Москвы имеется, по разным оценкам, около 18-20% морально устаревших, неликвидных или проблемных объектов коммерческой недвижимости. Для городской логистики могут использоваться устаревшие складские и производственные площади, неэффективные проблемные торговые центры, которые не учитываются международными консалтинговыми компаниями, так как считаются некачественными. Фактическая емкость предложения составляет примерно 15 млн квадратных метров. Таким образом, совершенно точно какие-то объекты будут использованы под склады.

— Какие-то? Вы имеете в виду то, что не все объекты отвечают главным требованиям, которые традиционно предъявляют арендаторы складского сегмента?

— Отчасти. Ключевое требование — удобство локации: ее близость к транспортным развязкам, узлам и потребителю позволяет значительно сократить сроки доставки заказов и, соответственно, повысить эффективность работы компании. Второй по значимости показатель — пропускная способность объекта, и здесь, кстати, важно сказать об основной боли всех лотов в черте города — о парковке. Найти помещение в ТЦ под склад площадью около 2 тысяч квадратных метров с мощностью обработки до 20 тысяч заказов в сутки довольно сложно, но возможно. Куда сложнее найти к такому складу парковку на 8-10 тысяч квадратных метров, а ведь именно такой размер нужен для одновременного размещения 400-500 автомобилей, чтобы доставлять эти самые обработанные и отсортированные заказы. Есть и сезонные всплески, когда растет число заказов и машин требуется еще больше. Однако маленькие парковочные зоны не позволяют отгружать большое число заказов одновременно, тем самым снижая пропускную способность объекта.

— Ну да, а фактор скорости в логистике приобретает все большее значение…

— Конечно! Мы видим, что в Москве у ряда игроков уже доступна покупка товаров с доставкой от 15 минут, уровень предложения данной услуги растет, а ее популярность увеличивается. Для многих продавцов такая доставка является ключевым конкурентным преимуществом, и ее может обеспечить только выстроенная логистическая инфраструктура с объектами в стратегической локации.

— А какие вообще возможны варианты сочетания торговой и складской недвижимости?

— Сеть дарксторов с помещениями для обработки товаров с различными условиями хранения можно создать на первых этажах в устаревших или некачественных торговых объектах, так называемых стекляшках, а на втором этаже организовать пункт выдачи заказов. Есть и нестандартные решения для организации дарксторов, к которым прибегает бизнес в существующей ситуации полного отсутствия предложения. Иногда их создают на базе имеющихся торговых или производственных помещений в многоуровневых парковках в ТЦ. Более качественные торговые центры практически не могут быть пригодны для размещения складов. Хотя да, какие-то помещения могут быть реорганизованы под склады в невостребованных «слепых» зонах. Еще вариант — размещение в традиционной галерее с небольшим шоурумом для товаров, которые можно посмотреть, потрогать. Логично, что ставка на такие «торговые» склады будет намного выше среднего склада класса А, она может составить от 13 тысяч до 18 тысяч рублей за квадратный метр в год (минимальные ставки для аренды площадей более 2 тысяч квадратов для якорных арендаторов составляет 2 тысячи рублей за квадратный метр в год плюс процент с выручки), поэтому в ближайшее время вряд ли стоит ожидать превращения торговых площадей в склады.

— Одно дело, когда мы говорим об одноэтажном здании, которое состоит из продуктового гипермаркета и прикассовой торговой зоны. А другое — когда планируется переоборудовать двух-трехэтажный торгово-развлекательный комплекс. Например, в ТЦ, в котором есть два и более этажа, напольные покрытия не могут выдержать те нагрузки, которые необходимы для складских помещений, а вертикальный транспорт не предусматривает передвижение погрузчиков с паллетами. И в целом подобное преобразование требует принципиально другого взгляда на объект недвижимости и его реконструкцию. Если в ТРЦ работа инженерных систем нацелена на обеспечение комфортного пребывания потребителей, то в складских помещениях такой задачи не стоит. В результате требуется совсем иной подход к оснащению инженерными системами, и перепрофилирование, кстати, приведет к сокращению затрат на их эксплуатацию: насыщенность объекта инженерными системами будет меньше, требования к их функционированию — ниже. Если говорить о профессиональной уборке, то и ее стоимость снизится. В торговом центре поддерживающая уборка проводится постоянно в течение дня, в складском комплексе основные площади практически всегда достаточно убирать раз в день. И сами убираемые площади значительно меньше, так как коэффициент полезного использования площадей выше. Конечно, складские комплексы требуют круглосуточной уборки прилегающей территории, что ведет к удорожанию услуги в зимнее время, но экономия все равно будет больше.

— Но ведь будут и затраты?

— Конечно, будут. Необходима установка стеллажного оборудования и его дальнейшая эксплуатация. Появятся расходы, связанные с эксплуатацией погрузчиков. Надо учесть такие детали, как установка в стеллажном оборудовании дополнительных спринклеров, необходимых при хранении пожароопасных веществ. Но в целом с точки зрения эксплуатации и потребления ресурсов обслуживание таких объектов станет дешевле. Исключение составляют помещения, в которых планируется хранить продукты, лекарственные препараты и другие товары, требующие поддержания определенной температуры. Содержание таких пространств действительно потребует больших затрат на электроэнергию, а также капитальных вложений, связанных с конструктивом стен и их покрытием специальными панелями.