Узкоспециализированные отели, часть II: территория малых форматов и больших возможностей для экспериментов

Гостиницы, рассчитанные на специфическую категорию постояльцев, это всегда небольшие площади и не всегда идущий как по маслу бизнес. Однако именно этот сегмент позволяет инвесторам использовать новые возможности, архитекторам — создавать экспериментальные концепции, а владельцам отелей — формировать нетривиальный спрос

В продолжение начатой в прошлый раз темы BFM.ru побеседовал с профессионалами, чей опыт в создании архитектурного облика и интерьеров гостиниц можно назвать солидным. Если речь все-таки идет о строительстве специализированного отеля, ориентированного на одну и порой весьма узкую категорию постояльцев, то о чем надо думать в первую очередь и каких ошибок постараться избежать? Да и вообще, часто ли они получают заказы на такую работу и считают ли спецотели бизнес-сегментом, достойным внимания?

Единого мнения у игроков рынка недвижимости, как и у игроков туристического рынка, нет. Например, совладелец компании KIPARH hotel development Максим Игнатов подчеркивает, что специализированные гостиницы, особенно рассчитанные на совсем узкую группу постояльцев типа геймеров — штука достаточно специфичная. «Это точно не крупная гостиница, и это может быть переоборудованная часть бизнес-центра или чего-то еще, скажем, каких-то арендных помещений типа хостелов. Этот подход можно назвать рациональным: строить отдельное гостиничное пространство под такую узкую аудиторию, особенно при условии, что цена квадратного метра возрастает из-за того, что там должны появиться геймерские пространства, которые достаточно дорогие в реализации, — это совсем невостребованная история, нерентабельная и экономически нецелесообразная», — утверждает эксперт.

Если говорить про охотников, то гостиницы для них существуют, но это тоже мелкоформатные строения, и вообще-то их даже трудно назвать гостиницами, потому что охотники часто живут в спартанских условиях. «Это обычно домики, в которых они просто существуют, хранят инвентарь и греются, в которых есть доступ к «мокрой точке» и возможность приготовить себе еду. Повторю, полноценной гостиницей это не назовешь, и особенность в том, что строятся и работают такие домики только в регионах, где есть возможность проводить охоту, где открываются охотничьи сезоны и так далее», — поясняет Максим Игнатов.

Максим Игнатов совладелец компании KIPARH hotel development «Любая гостиница точно должна в первую очередь иметь концепцию и понимание целевой аудитории. А если мы говорим, предположим, о геймерах и охотниках, то это узкий, слишком узкий сегмент. Чтобы загрузить такую гостиницу большим количеством людей, нужно запустить очень мощную рекламную кампанию либо быть условно монополистом в регионе, в который они едут. Но есть более расширенные сегменты, такие как семейные или бизнес-отели. Некоторые даже пытаются перемешивать эти форматы: насколько это удачно, каждый отель решает сам, но такое возможно».

И все же, по наблюдениям Елены Крыловой, основателя и арт-директора студии дизайна Елены Крыловой, узкий, специфический сегмент всегда есть среди всей массы потенциальных клиентов. Для какого-то гостиничного объекта именно он оказывается той самой целевой аудиторией.

«Иногда это может быть бутик-отель, иногда под такую целевую аудиторию делают даже отель уровня «пять звезд». Например, в активе нашей студии есть такой отель для серферов в Анапе, который мы создавали вместе с LEEPRIME Group. Мы сталкивались и с совсем другой целевой аудиторией, когда оформляли отель в охотничьих угодьях. Сегодня надо быть готовыми к тому, что специфической целевой аудиторией можно назвать тех же геймеров и много кого еще — в общем, для бизнеса это нормальный жизненный подход. Не скажу за других дизайнеров, но у нас такие запросы есть, и сегодня они составляют примерно 10% от общего числа запросов по рынку», — признается эксперт.

Елена Крылова основатель и арт-директор студии дизайна Елены Крыловой «Все особенности, все общие черты и специфические приемы дизайна всегда отражают концепт отеля, его ключевую направленность. Обращусь к нашему проекту в Анапе. Здесь необходимо было сделать для серферов многофункциональное пространство с интерьером, оформленном в морской тематике, при этом бар выступил точкой притяжения ресторана. Когда целевая аудитория охотники, то в интерьере, кончено, раскрывается тема природы, леса, охоты. Геймерам мы делали дизайн-историю с метавселенной — у нас был и такой заказ. Гости отелей все разные, с разными увлечениями, вкусами и потребностями, так что узкая специфика — это чистый маркетинг, и это хорошая тема, которую можно и нужно развивать. Например, мне как дизайнеру и человеку, связанному напрямую с модой, всегда интересно поехать в какой-то отель по моей специальности и специфике: я не только погружаюсь в атмосферу отдыха, но и узнаю много интересного по своей тематике».

А вот глава архитектурного бюро MAD Architects Мария Николаева начала разговор с BFM.ru с напоминания, что на данный момент практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости игроки ведут себя сдержанно и достаточно настороженно. Концепции просчитываются по несколько раз, кейсы становятся более гибкими и лаконичными, инвесторы внимательно следят за маржинальностью, и уже никто не готов заливать проектные ошибки деньгами. Однако есть но.

«Исключением является рекреационная и гостиничная недвижимость, где мы наблюдаем гигантский всплеск интереса инвесторов, девелоперов и, конечно, рост потребительского спроса во всех сегментах. Базы отдыха, курорты, санатории, отели сейчас активно разрабатываются и возводятся как в уже в обжитых турзонах, так и в еще неосвоенных локациях. Это крайне интересный новый тренд, который направлен на прокачку внутреннего туризма, так как внешний стал более дорогим и сложным в организации. И что немаловажно: девелоперы и инвесторы не боятся вкладывать деньги в новые форматы и продукт международного уровня», — отмечает эксперт.

По мнению Марии Николаевой, в России настал уникальный момент, когда интересы бизнеса, чиновников и граждан сошлись в одной точке — туристической отрасли. «Причем эта сфера обладает как большим количественным, так и немалым качественным потенциалом роста. Сегодня значительная часть отелей и курортов так или иначе представлены санаторными форматами или классическими типологиями родом из прошлого века. Сейчас же пришло время диверсификации форматов и максимальной вариативности гостиничного продукта. Строительство узкоспециализированных отелей — одно из наиболее интересных направлений, которое позволит собрать внутри страны весь ранее неосвоенный спрос и даже сформировать его новые категории. Еще раз подчеркну, что инвесторы готовы вкладываться в экспериментальные проекты, архитекторы браться за нетривиальные концепции, а потребитель — платить за новые впечатления», — считает она.

Мария Николаева глава архитектурного бюро MAD Architects «Категорий таких объектов может существовать огромное количество. Это и отели для совершеннолетних постояльцев, и экогостиницы, и проекты, созданные для людей с популярными видами хобби. Стандартные отели акцентируются на больших потоках гостей разных возрастов и интересов, а семейные пары или семьи с детьми для них — ключевая целевая аудитория. Специализированные гостиницы рассчитаны на меньший объем номерного фонда и постояльцев. Но такие гости больше мотивированы получать узконаправленные сервисы, зачастую дорогостоящие, пользоваться расширенным меню, платить за нахождение среди единомышленников и особую атмосферу. Поэтому с меньшего трафика можно получить большую маржу. К тому же за счет снижения потоков увеличивается сохранность оборудования, амортизация происходит в более щадящем режиме, а ремонт и замену компонентов можно делать реже. Если говорить о локации, то владелец отвязывается от необходимости возводить отель рядом с парками развлечений, крупными туристическими кластерами, торговой и семейно-развлекательной инфраструктурой. Вместо этого гостиница возводится на доступном расстоянии от объектов интереса целевой аудитории или вовсе в уединенных локациях вдали от цивилизации. Если говорить об архитектуре, то узкоспециализированные концепции все равно укладываются в рамки отельной типологии, но с рядом оговорок. Так, интерьеры могут быть выдержаны в индивидуальном стиле, подчеркнуто лаконично, без необходимости угодить вкусам всех и каждого. Разумеется, многое зависит от тематики концепции, но простор для дизайнерского разнообразия в любом случае становится намного больше. С точки зрения работы с пространством может отпасть необходимость оборудования тех или иных зон, например игровых площадок, детских комнат, отдельных локаций внутри спа. Если речь идет о гостиницах формата для взрослых, то из меню также можно исключить специальные позиции и сеты, а программу развлечений, тайминги и время мероприятий затачивать под интересы конкретной аудитории. Кроме того, расположение объектов на территории можно комбинировать как угодно, без привязки к классическим форматам функциональных ячеек. Например, корпуса в гостиницах для охотников, рыболовов, фототуристов могут быть расположены на большом расстоянии, рассчитаны всего на несколько номеров с индивидуальными концепциями и дизайном. В стоимость счета включается личный транспорт для передвижения, а местом для общения и проведения досуга становится отдельное здание-хаб».

Развитие целевых концепций в индустрии гостеприимства — крайне перспективное направление, уверена собеседница BFM.ru. По ее словам, «тренд на диверсификацию форматов наблюдается во всем мире, а бизнес находится в активном поиске новых продуктов. Резкий рост интереса к внутреннему туризму в России, активное инвестирование, готовность к экспериментам и эффект низкой базы — все это предпосылки для интенсивного строительства самых неожиданных гостиничных проектов в нашей стране».