Как пройти в библиотеку: МОП-теория и МОП-практика жилых комплексов
Лента новостей
Длинный список мест общего пользования — обязательная составляющая любого высокобюджетного проекта, без которой его практически невозможно продать. Но какие именно МОПы нужны сегодняшнему покупателю? Что происходит с ними после того, как проект сдан? И всегда ли происходит именно то, что запланировал девелопер?
Зоны отдыха и рабочие зоны (коворкинги), библиотеки и кинозалы, комнаты для хранения велосипедов и колясок — каких только мест общего пользования нет сегодня в жилых комплексах. «Важно понимать, что общественные пространства — это не просто стены, а события, эмоции и впечатления, которые люди в них проживают, это качество человеческих отношений. Создание и развитие комьюнити соседей — это также тренд в развитии инфраструктуры элитных домов, который сейчас набирает обороты», — считает вице-президент, глава службы комфорта компании Sminex Андрей Ахинько.
В период продаж чем выше класс ЖК, тем большее удивление вызовет у покупателей отсутствие в инфраструктурном меню того или иного пункта: в смысле нет лапомойки??? Причем недоуменное лицо на всякий случай сделает даже ярый собаконенавистник: а неважно, должна быть — и все. Но вот комплекс, построенный с учетом всех этих вроде бы обязательных к исполнению «хотелок» покупателей, сдан, заселен, зажил своей жизнью. И вдруг оказывается, что в коворкинге изо дня в день сидят все те же два человека — и больше никого, пространство библиотеки занимают исключительно ожидающие встречи визитеры рангом повыше курьеров, поставленный в музыкальной комнате рояль пылится за ненадобностью, камин радует только сам себя и случайно проходящих мимо, кинозал нужен хоть кому-то раз в полгода… А ведь все это деньги, силы и квадратные метры, которым, наверное, можно было найти применение с большим практическим выхлопом. Но что-то пошло не так…
Бизнес ФМ попросила игроков высокобюджетных сегментов жилого рынка Москвы поделиться своими наблюдениями и опытом: какие общественные зоны в составе ЖК сегодняшние покупатели считают обязательными? Как в этом смысле изменилась ситуация за последние пять-десять лет, что совсем ушло в прошлое, что, наоборот, появилось? И главное, как сделать так, чтобы созданные в доме пространства работали по назначению, какими тут могут быть девелоперские и управленческие стратегии?
Из полученных ответов можно сделать вывод: описанное выше недоиспользование пространств по-прежнему имеет место, но в качестве радикальной проблемы встречается все реже. Потому что и девелоперы стали куда разумнее подходить к изначальному выбору МОПов, и покупатели теперь ждут от своего дома не показной роскоши, а продуманных сервисных решений.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»
«Качественные и эстетически привлекательные общественные пространства давно стали неотъемлемой частью любого девелоперского проекта. Они не только повышают престиж жилого комплекса, но и, по сути, являются его лицом, своеобразной визитной карточкой. Покупатели обращают внимание на функциональность, удобство и дизайнерские решения мест общего пользования, а девелоперы не жалеют средств для того, чтобы они выглядели модно, красиво и современно. При этом, как правило, наличие тех или иных общественных пространств зависит от концепции ЖК (например, если он задуман как семейный комплекс, в проекте изначально предусмотрены такие обязательные для данного позиционирования опции, как функциональные входные группы или колясочные, которые подойдут и для хранения самокатов, велосипедов и санок). Сегодня покупатель прежде всего выбирает стиль жизни — это кардинальное изменение, которое произошло за последние пять-десять лет. А потому все чаще в новых проектах мы видим то, что призвано этот образ жизни обеспечивать: многофункциональные лобби, зоны для отдыха, общения и занятий спортом, коворкинги, детскую инфраструктуру и так далее. А вот закрытые подъезды и дворы без ландшафтного дизайна уходят в прошлое, и все реже можно встретить сигарные комнаты и винотеки: сегодня заметен четкий тренд на поддержание здоровья, спортивность и экологичность. Если же запланированные в проекте пространства не работают по назначению, то существует несколько путей решения вопроса. Первый способ — изначально предусматривать модульные зоны, подходящие для дальнейшего перепрофилирования в случае необходимости. Еще один способ: после заселения жилого комплекса провести исследования с целью изучения востребованности пустующих общественных пространств и, ориентируясь на полученные данные, перепрофилировать их. Но самый грамотный подход — в момент проектирования ориентироваться на факты, цифры и тренды. Это позволит в принципе избежать подобных ситуаций».
***
Полина Меделяновская, партнер Kalinka ecosystem
«Сегодня покупатель элитной недвижимости ищет готовую, безопасную, приватную экосистему, которая закрывает все аспекты его жизни: здоровье, работа, семья, хобби, развлечения, быт. Мы наблюдаем смену тренда — от демонстративной роскоши к функциональности и персонализированному сервису. Обязательными считаются такие общественные зоны, как подземный паркинг с лифтовой доступностью прямо в лифтовый холл дома, для пентхаусов желателен отдельный бокс, входная группа с дизайнерской отделкой, круглосуточная консьерж-служба c сервисом для приема гостей, вызова такси и так далее, переговорные и тренажерный зал. В последнее время снова очень востребованным стал спортивно-оздоровительный кластер с бассейном и спа-зоной. Отсутствие всего этого, конечно, вызовет удивление, как и отсутствие решений для детей, технологий умного дома и зарядных станций для автомобилей (EV-зарядок). Из новых трендов хочу отметить создание в ЖК специализированных спортивных площадок: например, в одном из проектов появился падел-корт. Ранее покупатели отказывались от бассейнов, сегодня же мы наблюдаем смену предпочтений: бассейн крайне востребован среди клиентов. Также очень желательно наличие мойки в подземном паркинге».
***
Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости компании «Мангазея»
«Современные покупатели элитного сегмента ждут не показной роскоши, а продуманных сервисных решений. Колясочные или лапомойки уже не воспринимаются как показатель статуса — скорее как рудимент, который есть почти в каждом проекте сегмента «комфорт». Сегодня в приоритете функциональные частные зоны: переговорные комнаты, бьюти‑румы, персональные спортзалы, массажные кабинеты. Важно, чтобы при необходимости инфраструктура позволяла резиденту организовать свой день без выхода за пределы дома: к нему могут приехать косметолог, тренер или массажист. Отсутствие таких возможностей воспринимается уже как недоработка девелопера. Десять лет назад проекты соревновались в демонстрации внешних атрибутов роскоши — сигарные, шубохранилища, дегустационные залы. Сейчас подобные решения в отдельных проектах могут считаться даже дурным тоном. Вместо статусных, но неработающих, «для красоты» пространств девелоперы создают функциональную среду: персональные велнес‑комплексы, коворкинги, лаунжи для деловых встреч, комнаты для занятий с детьми. Элитная недвижимость сегодня — не про демонстрацию, а про удобство, приватность и гибкое использование каждого квадратного метра. Индивидуальные запросы всегда важны — через них девелопер считывает образ жизни своей аудитории, однако практика иногда показывает, что часть «хотелок» теряет актуальность, когда проект сдан. Чтобы пространства не простаивали, нужно встраивать в них живые сценарии. Например, библиотека может работать как камерный лекторий, а коворкинг — как площадка для консультаций и встреч. И перепрофилирование, если оно требуется, следует закладывать еще на этапе концепции».
***
Ирина Соболева, коммерческий директор компании «Балчуг девелопмент»
«Из обязательных опций в элитной недвижимости я выделю просторное лобби с произведениями искусства, велнес-инфраструктуру (бассейн, спа, фитнес) и приватные рекреационные зоны, к примеру зимний сад, а лучше свой парк во дворе. За последние 10-15 лет ушла в прошлое демонстративная роскошь — золото, лепнина, кричащие люстры. Сегодня люкс формируется деталями, натуральными материалами и безупречным сервисом. Из инфраструктуры практически исчезли некоторые модные элементы 2000-х: кинозалы стали редкостью, библиотеки перестали быть маст-хэв — цифровизация изменила паттерны потребления контента. Не прижились сигарные комнаты (хьюмидоры) и винные погреба, они встречаются в отдельных проектах, но в большинстве своем девелоперы отказались от этих помещений, потому что резиденты ими не пользуются. Зато появились новые обязательные элементы: переговорные, массажные и комнаты для водителей (практичность вышла на первый план). Еще мы отмечаем запрос клиентов на наличие лобби с продуманной эстетикой в паркинге. На практике резиденты чаще всего возвращаются домой на машине и первое, что они видят, — это паркинг. Поэтому данное помещение переходит из разряда сугубо утилитарных в welcome-пространство с соответствующим интерьером и обслуживанием. Покупатели на этапе выбора проекта интересуются полным спектром инфраструктуры — это повышает воспринимаемую ценность объекта. Но по факту пользуются ограниченным набором: по статистике, только пространство для занятий спортом показывает стабильную загрузку. Выход из проблемы недоиспользования заключается в том, чтобы изначально закладывать адаптивные пространства с возможностью трансформации. Важно не идти на поводу у краткосрочных трендов».
***
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda
«Прежде всего, входные группы должны быть организованы сомасштабно объекту. Если мы говорим про высокий сегмент недвижимости, общепринятая на сегодняшний день на рынке комплектация — это аналог дорогого отеля. Есть элементы, которые появились несколько лет назад и уже воспринимаются как безусловно обязательные. Например, стойка ресепшн в главной входной группе — она одновременно является и точкой контроля, и точкой контакта управляющей компании с жителями. Обязательной является и в целом зона лобби — комфортное продуманное пространство, где можно посидеть, подождать членов семьи или, например, встретиться с курьером. Новым запросом времени стали переговорные, позволяющие при необходимости провести встречу, не приглашая гостя непосредственно в квартиру. В целом мы как девелоперы предлагаем различный функционал общественных зон и по обратной связи потребителя хорошо понимаем реальную потребность в этих пространствах и их практическую ценность для жителя. Пик этого процесса пока еще не пройден. Сегодня только начинают вводиться в эксплуатацию дома с интересным наполнением и постепенно складываться формат с необходимым набором продуктовых атрибутов, который в дальнейшем будет представлен на рынке премиальной недвижимости. Последние годы девелоперы, особенно в премиальном жилье, демонстрировали фантазию в части инфраструктурного наполнения — от очевидных и действительно полезных решений до совершенной экзотики. Со временем к этому сформировалось более критическое отношение со стороны как самих девелоперов, так и покупателей, поскольку любая инфраструктура требует регулярного и качественного обслуживания. С одной стороны, весь заявляемый в проекте сервис должен быть увязан с возможностями управляющей компании. Если у девелопера есть собственная УК, которая способна этот сервис поддержать, и, если с самого начала понятно, за счет каких источников он финансируется, — это один разговор. Но на практике часто случается, что сервис формально заявлен, но УК с ним не справляется, или, в случае привлечения сторонней управляющей компании, она в нем в принципе не заинтересована. С другой стороны, при наличии сервиса могут возникать ситуации, когда общее собрание собственников не в состоянии договориться, например, о замене воды в кулере или закупке капсул для кофейного аппарата. В этом случае становится очевидно, что подобные решения не являются по-настоящему востребованными».
Важно помнить, что покупатель никогда не откажется от «бесплатного», и до тех пор, пока он не платит за сервис, он хочет все, что вы ему эффектно предлагаете, продолжает Всеволод Глазунов. По наблюдениям эксперта, зачастую это просто связано с некими фантазиями о том, как потребитель будет пользоваться, например, бассейном или фитнесом в доме.
«Фитнес здесь, пожалуй, самый показательный пример. Человек покупает годовой абонемент, посещает зал два раза за год, и на этом история заканчивается. Но если в случае с абонементом это личные потери самого человека, то в ситуации с девелоперским проектом все гораздо сложнее. Поэтому чем «вкуснее» девелопер рассказывает о наличии в проекте разнообразных, зачастую экзотических сервисов, будь то библиотеки, каминные, музыкальные комнаты, тем сильнее у потребителя возникает желание это получить. Часто проекты с подобными атрибутами покупатели используют для сравнения с домами, где такого наполнения нет. Как правило, это становится манипулятивным инструментом торга по условиям сделки. Но иногда потребитель искренне убежден, что будет активно пользоваться всем заявленным функционалом», — поясняет Всеволод Глазунов.
По его словам, девелоперу крайне сложно предугадать, какое именно количество людей будет пользоваться такими неочевидно нужными пространствами: объем потребителей этих сервисов крайне размыт, и то, как сложится образ жизни людей после покупки квартиры, также заранее предсказать невозможно. «Поэтому всегда имеет смысл помещения и ресурсы, выделяемые под жилые сервисы, выстраивать таким образом, чтобы их можно было безболезненно переформатировать под более востребованные функции. И здесь опять же играет роль управляющая компания. Если у девелопера собственная УК, то он располагает инструментом, который позволяет эти маневры совершать. Если управляющая компания сторонняя, возможностей для таких изменений не остается», — резюмирует Всеволод Глазунов.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
