Как аукцион с лизингом решили предпринимателям помочь

— Финансовый лизинг при выкупе недвижимого актива — как работает эта схема?

— Покупка объектов недвижимости за собственные средства всегда влечет финансовые затраты, которые могут негативно отразиться на доходности любого бизнеса. И в этой связи предлагаемый вариант финансового лизинга, наверное, оптимален, поскольку при кредите риски падают на клиента, и при этом очень сложный комплаенс, проверка клиента и его состоятельности, а при финансовом лизинге тот же риск ложится на приобретаемый актив. Хотя с учетом этого факта необходима детальная проработка самого актива, а от участников процесса требуются глубокие компетенции как в сфере недвижимости, так и в области финансирования. В общих чертах предлагающийся лизингово-аукционный вариант выглядит так: лизинговая компания выкупает в собственность объект недвижимости и одновременно передает его в аренду инвестору — потенциальному интересанту, который участвует в торгах. Это позволяет инвестору получить объект во владение и пользование с переходом к нему права собственности на объект после выплаты лизинговых (арендных) платежей. Клиент платит 20% от стоимости актива в начале, 30% в конце и на протяжении десяти лет выплачивает равными платежами оставшиеся 50%.

— И в чем состоит экономическая привлекательность этой схемы?

— На мой взгляд, есть несколько очевидных преимуществ. Классические арендные платежи могут подвергаться корректировке, меняться, а лизинговые платежи в данном случае фиксируются изначально, и клиент, приобретая актив, точно понимает его стоимость в конце. Безусловно, лизинговые компании зарабатывают деньги, их средняя ставка — 10% годовых, но для клиента схема все равно удобна, потому что, во-первых, от него не требуется вкладываться в актив сразу на все сто. Во-вторых, рыночная стоимость актива, как правило, увеличивается, что позволяет по факту выплаты лизинговых платежей продать объект по стоимости, существенно превышающей первоначальную. Так что в горизонте десяти лет инвестиция в лизинг более эффективна в сравнении с арендой. В этом и заключается инвестиционная идея данного продукта.

— Какие-то конкретные расчеты можно привести?

— Можно, тем более что мы как раз подписываем соглашение с одной из лизинговых компаний. В нашем совместном проекте сейчас три объекта, но давайте в качестве примера возьмем один — это Сретенка, Мещанский район ЦАО, здание площадью 3730 квадратных метров, объект культурного наследия, его стоимость — 590 млн рублей. 117-118 млн платится в качестве 25% в начале, лизинговый платеж — примерно 7,3 млн в месяц, итоговый платеж — примерно 172 млн.

— С лизинговыми компаниями понятно, а готовы ли кредитные организации подключиться к участию в аукционах по описанной схеме?

— В том-то и разница, что лизинговой компании важно увеличивать свой портфель, формируя его из надежно защищенных активов, которые в перспективе покажут рост стоимости. Поэтому кредитная организация первым делом проверяет клиента, а лизинговая компания изучает актив, оценивает его инвестиционную привлекательность, смотрит, насколько он действительно надежен и интересен. Институт лизинга совершенно не нов для мировой практики и активно используется и в Европе, и в Америке. Но, к сожалению, в России он пока применяется мало, во многом именно потому, что кредитные учреждения отдают предпочтение старым форматам — ипотечному или какому-то иному кредитованию клиента под актив. Они, повторю, привыкли прежде всего оценивать клиента, его платежеспособность, стабильность, надежность и доходность его бизнеса и так далее. Наверное, чем больше будет успешных лизинговых примеров в сфере недвижимости, тем охотнее кредитные организации начнут смотреть в этом направлении. Надеюсь, нам вместе с партнерами удастся наглядно доказать, что схема удобна, выгодна и интересна всем. Думаю, первые результаты у нас будут в ближайшие месяц-два.