Жилой рынок: заглядывая в будущее
Лента новостей
Инерционный или государственно-корпоративный сценарий? А может, сценарий дезурбанизации, а то и два-три сценария одновременно? Участники масштабного экспертно-аналитического исследования — о десятилетних перспективах российского жилого рынка и о том, что может предопределить его выбор
ВЦИОМ в партнерстве с фондом «Росконгресс» при экспертной поддержке «Дом.РФ» и Института социальной архитектуры президентской платформы «Россия — страна возможностей» подготовил экспертно-аналитический доклад «Жилье будущего или будущее жилья», посвященный будущему жилого рынка с горизонтом в десять лет, то есть до 2036 года. Авторы исследования считают, что такой период достаточен для проявления сложившихся трендов, но не настолько отдален, чтобы утратить связь с текущей ситуацией.
«Жилье относится к числу фундаментальных элементов, определяющих повседневную жизнь и долгосрочные жизненные стратегии человека. От характера и местоположения жилья часто зависит выбор места работы, образовательная траектория детей, досуговые практики и, что особенно важно, репродуктивное поведение. Жилищный вопрос всегда характеризовался высокой социальной значимостью и остротой. В текущей ситуации, на фоне высокой ключевой ставки и сворачивания массовых льготных ипотечных программ, проблема доступности жилья становится как никогда актуальной» — так аналитики объясняют интерес к теме.
Цель исследования — определить ключевые направления изменения жилищной сферы, выделить основные сценарии развития и предложить рекомендации для участников рынка и регуляторов. Анализ опирается на данные официальной статистики (Росстат, «Дом. РФ»), всероссийский онлайн-опрос ВЦИОМ, проведенный в нынешнем мае, а также на серию экспертных интервью, состоявшихся в апреле — мае 2026 года. В числе экспертов — руководители институтов развития, органов государственной власти, представители архбюро, крупнейших девелоперских и технологических компаний, независимые аналитики, футурологи, историки архитектуры и дизайнеры. «Такой междисциплинарный подход позволил рассмотреть жилищную проблематику с разных сторон — экономической, социальной, инновационно-технологической, градостроительной и демографической», — поясняют во ВЦИОМ.
Вот некоторые из основных выводов многостраничного исследования. Прежде всего, России необходима новая жилищная политика. Действующая модель в виде сочетания льготной ипотеки и рыночного предложения исчерпала свой ресурс. Старая система только ускоряет рост цен, но не решает комплексную задачу доступности жилья, обходит стороной важнейшие сферы старого фонда, ИЖС и арендного рынка. Новая программа должна связать жилье с инфраструктурой, демографией и пространственным развитием страны.
К слову, сегодня, как свидетельствует опрос ВЦИОМ, для большинства россиян идеальным является жилье площадью 76-110 квадратных метров, в котором три-четыре комнаты с большой кухней и балконом или лоджией, если речь идет о городской квартире, и с собственным земельным участком и теплым санузлом, если имеется в виду частный дом. Однако на конец 2024 года средняя обеспеченность жильем в России составляла 29,4 квадратного метра на человека, а в Москве, например, еще меньше — 22,2 квадрата (один из самых низких показателей по стране).
Для достижения идеала этого, как правило, мало — о том, что площади жилья хватает всем проживающим членам семьи, говорят лишь 55% респондентов ВЦИОМ, а об избытке метражей упоминают только 4%. Среди проживающих в многоквартирных домах такие оценки высказывались реже — 50% и 3% соответственно; среди жителей индивидуальных домов о достаточности площади жилья заявили 67% респондентов и еще 8% об избытке. О стесненности жилья заявили 30%, об острой нехватке — 11% опрошенных. Чаще о том и другом говорили жители двух столиц (38% и 15%) и проживающие в квартирах (35% и 12%).
Следующий вывод: за последние пять лет жилье подорожало в среднем вдвое, тогда как реальные доходы населения прибавили менее 20%. «Растущий разрыв между ценами и доходами — закономерный результат действующей модели. Льготная ипотека подстегнула спрос, но не обеспечила сопоставимого расширения предложения. Любой сценарий, отличный от инерционного, предполагает смещение фокуса со стимулирования спроса на работу с предложением», — считают аналитики.
И опять же, к слову: ставка в 9-10%, первоначальный взнос в размере 20-25% от общей стоимости покупки, ежемесячный платеж, не превышающий 50 тысяч рублей, — так представляют себе параметры идеальной ипотеки участники исследования ВЦИОМ. Понятно, насколько далека от этого идеала сегодняшняя реальность, и недавнее снижение «ключа» до 14,25% ничего, по сути, не изменило.
Еще один вывод (впрочем, из числа очевидных): недвижимость напрямую влияет на демографические сценарии россиян. Наличие собственного жилья у семьи — ключевой фактор для решения завести детей: с этим утверждением согласны 72% респондентов. Соответственно, неподходящие жилищные условия — одна из важных причин, по которой расширение семьи откладывается (об этом в целом заявили 87% опрошенных). От появления второго, третьего и последующих детей семьи тоже часто отказываются из-за того, что нет подходящих жилищных условий (43%).
Несмотря на формальный рост показателей, семьям с детьми по-прежнему не хватает пространства: данные исследования гласят, что их жилищная обеспеченность в 1,3-1,8 раза ниже, чем в среднем по России. Если в семьях, состоящих из двоих взрослых без детей, обеспеченность находится на среднестатистическом уровне 32,8 квадратного метра на человека, то появление первого ребенка снижает его до 22,4 квадрата, а второго — до 18,4 квадрата. Только треть россиян способны выделить каждому ребенку отдельную комнату. Понятно, что такой расклад сдерживает рождаемость, обостряет социальную напряженность и вообще мало кого радует.
Старый жилой фонд — ключевой вызов наступающего десятилетия: еще один вывод исследования ВЦИОМ. Без системной модернизации качество жизни миллионов граждан будет снижаться. Фонд теряет энергоэффективность, растет его аварийность. Капитальный ремонт в нынешнем формате не отвечает масштабу задачи. Необходима федеральная программа реновации, распространяющаяся за пределы главных мегаполисов.
«В разговоре о жилье будущего легко увлечься новостройками, умными домами, автономными поселениями и архитектурными образами. Но основная часть будущего уже построена — миллионы россиян через десять лет будут жить в домах, которые существуют сегодня. Поэтому, кроме стройки, конкурентоспособный город будущего еще и умеет заботиться о том, что уже построено», — уверен участник исследования, футуролог, директор департамента социального прогнозирования и моделирования Института социальной архитектуры президентской платформы «Россия — страна возможностей», основатель и управляющий партнер Mindsmith Руслан Юсуфов. Стало быть, уже сегодня нужны долгосрочные стратегии, чтобы определить судьбу старых домов в России. «Что с ними делать: сносить и переселять жителей в новое жилье или заботиться, облагораживать и консервировать? Будущее требует четких сценариев», — считают аналитики ВЦИОМ.
Несколько слов об арендном жилье. По мнению экспертов, оно продолжит развиваться, но в ближайшие десять лет не превратится в основную форму проживания. «Для становления цивилизованного массового рынка аренды требуются три условия. Это закон о долгосрочных договорах, налоговые стимулы для арендодателей и появление институциональных игроков. До тех пор аренда останется преимущественно теневой и нестабильной» — такой вывод содержится в исследовании.
Вообще, развитие жилищного рынка до 2036 года в нем описывается тремя сценариями. Они не являются взаимоисключающими и способны дополнять друг друга, но каждый задает рынку свою приоритетную траекторию. Первый сценарий — инерционный: он реализуется сам собой и предполагает продолжение текущих тенденций при отсутствии активных мер государственной политики и регулирования. Иными словами, рынок продолжит работать по сложившейся модели: себестоимость строительства будет расти, девелоперы, ориентируясь на спрос, будут выводить на рынок большое число квартир малых метражей, в большинстве городов по-прежнему будет отсутствовать новое строительство и так далее.
Второй, государственно-корпоративный сценарий, говорит о смене парадигмы жилищной политики: от массовой льготной ипотеки и пассивного стимулирования спроса — к адресным мерам, развитию арендного рынка, реновации и корпоративному жилью. То есть этот вариант предполагает массовое распространение по стране программы реновации, активную роль крупных компаний и корпораций, готовых вкладываться в строительство жилья для своих сотрудников, и кардинальную смену роли девелоперов, которые из главных акторов жилого рынка превратятся в строительных подрядчиков.
Третий сценарий — дезурбанизация. «Речь идет о смещении спроса и предложения в сторону индивидуального жилищного строительства и малых городов. Предпосылкой к такому сценарию может служить стремление россиян к жизни в индивидуальном доме. Как показывает исследование ВЦИОМ, проведенное в мае 2026 года, в квартирах хотели бы жить лишь чуть более трети респондентов (34%), остальные — сторонники собственного дома (ИЖС). Среди проживающих в многоквартирном доме желающих переехать в свой дом — 51%, а вот наоборот, из индивидуального дома в квартиру, хотели бы переехать только 6% опрошенных россиян», — поясняют аналитики.
Впрочем, реализовать это сценарий получится только тогда, когда ипотечные, земельные и инфраструктурные инструменты, ранее заточенные под строительство многоквартирных домов, будут адаптированы под индивидуальную застройку: с понятными правилами управления общим имуществом в поселениях, с предсказуемой логикой подключения к сетям, с более развитым рынком подрядчиков, которые могут включаться в реализацию проектов с господдержкой и имеют четкие обязательства по качеству строительства. «В этой связи в будущем можно ожидать дальнейшего усиления регуляторной составляющей в ИЖС. Государство продолжит курс по выводу этой части рынка жилья из теневого сектора. Однако с высокой долей вероятности это приведет либо к ощутимому росту цен за квадратный метр для конечного покупателя, либо к временному замедлению темпов строительства в ИЖС, пока отрасль будет адаптироваться к новым правилам игры», — считают эксперты.
И последнее: политику развития жилищной сферы необходимо формировать комплексно и на государственном уровне. «Передавать эту задачу девелоперам, ориентированным на коммерческую выгоду, а не на общественные приоритеты, недопустимо: это сфера ответственности государства», — ставят точку авторы исследования.
Рекомендуем:
Рекомендуем:
